Par Alain Falissard
À la veille du lancement, en termes d’études, du projet Gironde Habitat, nous nous proposons de revenir sur les phases qui l’ont précédé et en particulier l’acquisition de ce terrain par la commune en 2019 et l’élaboration d’un projet communal dès 2013.
Caractéristiques de ce terrain et intérêts qu’il présente
Le terrain Jugean, du nom des propriétaires, est situé en zone Nord-Ouest de la commune. Il est bardé au nord par la déviation de Saint-Macaire (RD 1113), au Sud par la rue Saint-Denis et pour partie, à l’Est par le groupe scolaire et à l’Ouest par une zone d’activités desservie par la rue Burdeau. Ce terrain, incliné du Sud vers le Nord, a une superficie de près de 17000 m², soit la plus importante unité foncière disponible de la commune. Ancienne propriété viticole, il supporte côté Saint-Denis les vestiges de bâtiments d’exploitation et à proximité la maison d’habitation, le reste du foncier est envahi par une végétation sauvage dont quelques arbres. En termes d’urbanisme, ce terrain figure en zone NA du Plan d’Occupation des Sols (POS) communal destinée à des implantations futures de constructions pour des activités ou de l’habitat.
En 2012, lorsque les ayants droit annoncent leur intention de vendre ce terrain, les élus communaux ne peuvent que s’y intéresser compte tenu des opportunités qu’il représente en termes d’aménagement.
Trois objectifs motivent cet intérêt :
- Créer un nouveau secteur de constructions mixant habitat social et habitat privé individuel ainsi que des locaux d’activités compatibles avec l’habitat.
- Créer une desserte arrière du Groupe Scolaire facilitant et sécurisant l’accès à la cuisine, notamment, et permettant la réalisation d’un parking réservé aux enseignants et au personnel des écoles afin de dégager la rue de Verdun. Avec, en conséquence, un réaménagement de la cour du primaire.
- Créer des places de stationnement en bordure de la rue Saint-Denis.
Constitution d’une réserve foncière
Pour ne pas manquer cette opportunité d’aménagements, ni obérer les opérations d’investissement en cours sur la commune, et se donner le temps de la réflexion et de recherches de partenaires et de financements, les élus décident de constituer une réserve foncière via le Conseil général (Départemental aujourd’hui) et la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural).
En 2013, deux conventions sont établies, l’une entre le Conseil Général, la commune et la SAFER concernant la partie habitat, l’autre entre la commune et la SAFER pour la partie zones d’activités.
Ces conventions définissent pour l’essentiel les engagements suivants :
- La SAFER achète l’intégralité du terrain et assure son entretien et sa gestion
- Le Conseil général de la Gironde prend en charge les frais financiers et de gestion incombant à la SAFER pendant la durée du partage foncier.
- La commune se doit d’acheter le terrain à la SAFER ou de trouver un acquéreur compatible avec l’objet du partage à la vue de ce dernier.
Ces conventions ont une durée de 3 ans. En 2015, ce délai est porté à 5 ans compte tenu des délais de succession ayant retardé la vente à la SAFER.
2014-2018, définition d’esquisses d’aménagement – Acquisition du terrain
Les réflexions sont menées dans le cadre d’un groupe de travail composé d’élus et d’une architecte, Mme Gravelier, recrutée dans le cadre d’une mission d’Assistance à Maîtrise d’œuvre (AMO).
Assez rapidement est retenu le principe d’une desserte principale à double sens Ouest-Est, de la rue Burdeau au groupe scolaire, et d’une liaison secondaire Sud-Nord perpendiculaire à l’axe principal, à sens unique depuis l’entrée actuelle de la propriété rue Saint-Denis et à double-sens au-delà de l’axe principal.
Autour de ces deux voies s’organise l’implantation des différents lots. Au droit du groupe scolaire se dessinant :
- La desserte de la cuisine du restaurant scolaire
- Le parking enseignants/employés communaux des 2 écoles
En fonction de l’évolution du contexte et des réflexions 5 esquisses successives seront produites prenant en compte :
- Le rétablissement de la liaison Pian-Saint-Macaire, en lien avec la suppression du PN62, impliquant la cession de terrain au Département et la desserte d’un délaissé privé.
- Le nécessaire déplacement de la cour du Primaire.
- La décision de ne faire que de l’habitat
- La conservation de la maison réhabilitée en logements
- La création de liaisons douces piétons-cyclistes.
En octobre 2012, le terrain Jugean devient propriété de communale par la vente, de la SAFER à la commune, de la réserve foncière pour un montant de 339015€.
Consultés afin de connaître leur possibilité d’intervention en tant qu’aménageur, les deux maîtres d’ouvrages sociaux déjà présents sur la commune, Gironde Habitat et la société Logévie, répondent négativement.
Gironde-Habitat se propose cependant d’acquérir deux macro-lots, pour un montant de 85000 €, afin de réaliser 12 logements locatifs dont 2 dans la maison.
Cette proposition est acceptée par le Conseil municipal en juin 2019.
Raccordement de l’axe principal à la rue Burdeau – Négociation avec la SCI Orion
Ce raccordement s’avérait indispensable compte-tenu de l’étroitesse de la rue Saint-Denis et permettait de se rapprocher d’une liaison en entrée et sortie avec la RD1113.
En effet, en amont de la mise en vente du terrain Jugean, la commune avait négocié avec le Département (CRD) la création d’un accès en Tourne à Droite, en venant de Langon, à la rue Burdeau et donc à la zone d’activités.
Ce dispositif complétait la sortie vers la Réole déjà existante sur la RD.
Le changement de statut de la RN113 devenue RD1113 avait permis cette adaptation. En complément du T à D, un mini giratoire franchissable a été créé pour organiser les flux de circulation provenant des deux secteurs d’activités répartis de part et d’autre de la rue Burdeau. C’est sur ce carrefour qu’il était prévu de raccorder la liaison avec le terrain Jugean.
La négociation avec la SCI Orion, propriétaire du terrain nécessaire entre la rue Burdeau et le terrain Jugean est engagée sur cette base.
La première simulation de tracé consistait à prolonger jusqu’au terrain Jugean la voie privée desservant par le Sud le bâtiment abritant Oxygène et la Sogedo. À la demande de la SCI Orion, cette solution a été abandonnée et remplacée par la création d’une nouvelle voie plus au Sud du bâtiment permettant un aménagement foncier dans le futur de 3 lots par la SCI.
Le 27 septembre 2019, les négociations commune/SCI Orion portant sur l’acquisition par la commune de l’emprise nécessaire à la création de cette voie ont abouti et donné lieu à la signature d’un compromis de vente à hauteur de 68000 €. La commune devant s’acquitter de cette somme, si la vente avait lieu, par la mise à disposition d’une parcelle située rue Saint-Denis, la viabilisation des 3 lots sus-cités et le déplacement des compteurs situés sur l’emprise achetée pour le reste dû.
Principale clause suspensive ouvrant droit à indemnisation de la SCI, la commune se devait de déposer le permis d’aménager au plus le 30 11 2019 et qu’il soit accordé et applicable, recours de délai compris, au plus tard le 30/05/2020.
Par soucis d’harmonisation entre l’opération communale et celle de la SCI portant sur les 3 lots, précisons que les deux parties se sont entendues pour déposer une seule demande de permis d’aménager, établi au nom des deux entités, la commune ayant à charge de constituer le dossier et de mener à bien cette procédure.
Le permis d’aménager
En application des règles d’urbanisme, un permis d’aménager doit être sollicité. Conformément aux accords trouvés, cette demande est établie au nom de la commune et de la SCI Orion. Elle porte sur la création de 16 lots, 13 pour la commune (1 à 13) et 3 pour la SCI (N°14-15-16).
À l’exception des lots 3 et 11 destinés à de l’habitat locatif social (12 logements prévus dont 2 dans la maison), les autres lots correspondent à de l’habitat individuel, les lots 14 et 15 pouvant accueillir des locaux de services ou de bureaux.
Établie par une équipe pluridisciplinaire (une architecte, Mme Gravelier, un paysagiste-concepteur, M. Riquois, un géomètre, M. Escandes), la demande de permis d’aménager comporte notamment :
- Une notice de présentation du projet en deux parties : l’état initial du terrain et de ses abords, et le projet architectural paysager et architectural.
- Le plan de composition du projet faisant apparaître les voies de circulation, les trottoirs, les espaces végétalisés, les zones de stationnement, la définition des lots avec les zones d’implantation des maisons
- Le programme et les plans des travaux de viabilisation (réseaux – voirie)
- Le règlement du lotissement : situé en dehors de l’aire de protection du patrimoine ancien, ne s’applique alors que les articles du POS spécifiques à la zone NA avec des mesures complémentaires. (le POS a été remplacé depuis par le PLUi, Plan Local d’Urbanisme intercommunal)
Déposé le 29/11/2019, la demande de Permis d’Aménager est accordée, après instructions par les services concernés, et délivré le 17/02/2020. Envoi en est fait à la sous-préfecture le 18/02/2020 et à la SCI Orion (M. Favaretto) le 20/02/2020.
Du projet communal à l’opération Gironde-Habitat
Remis en cause par la liste de M. Gerbeau lors des élections de 2020 au profit d’une opération d’habitat participatif, le projet communal est mis de côté… Phobie des lotissements ?
Jusqu’en 2023, aucune réponse aux questions posées par les élus de l’opposition sur ce projet et qui s’inquiètent de la durée limitée du Permis d’Aménager, et par ailleurs du devenir des accords passés avec la SCI Orion pour le raccordement à la rue Burdeau, et avec Gironde-Habitat par rapport à la réalisation de logements sociaux sur les lots 3 et 11 à venir. Inquiétude également par rapport au devenir des aménagements concernant le groupe scolaire.
Enfin, en … 2023, suite à une nouvelle question en conseil municipal, nous apprenons que Gironde-Habitat étudierait une éventuelle opération sur l’ex terrain Jugean. Surpris par cette annonce, les élus de l’opposition dénoncent le manque de communication, tout en précisant qu’ils accueillent très favorablement cette hypothèse en souhaitant qu’elle puisse aboutir.
Le ….en conseil municipal, après nouveau questionnement, l’information tombe : Gironde-Habitat est prêt à acheter le terrain à la commune et à réaliser 60 logements sociaux. Les élus d’opposition confirment alors tout leur soutien à une telle opération qui constitue un véritable miracle dans une période où le financement de l’habitat social, en particulier, est très limité alors qu’on en manque cruellement. Ils rappellent que 70% de la population française est éligible à ce type d’habitat. La décision de vente du terrain est votée à l’unanimité, les élus de la minorité souhaitant que soient pris en compte dans le projet à venir les questions relatives au groupe scolaire.
La publication récente par Gironde-Habitat d’un avis d’appel à candidature pour constitution de l’équipe de conception confirme le lancement de cette opération.
En rappel, soulignons que certains investissements des municipalités précédentes contribuent à la faisabilité d’une telle opération. C’est le cas de la réfection totale du réseau d’eau potable et de la création du réseau d’assainissement d’eaux usées, tous deux indispensables. C’est aussi le cas de la décision communale de s’intéresser à ce terrain dès l’annonce de sa prochaine mise en vente, de mettre en œuvre la constitution d’une réserve foncière via la SAFER et le Conseil Général de la Gironde et de procéder à l’acquisition, ce qui a évité que des promoteurs immobiliers ne se manifestent. Par ailleurs, si la revente du terrain à Gironde-Habitat a pu se faire c’est bien parce que la commune l’avait acheté à la SAFER, cette revente transformant l’emprunt d’investissement réalisé en opportunité d’ « emprunt de fonctionnement » pour équilibrer le budget communal ponctuellement et palier les dérives financières liées aux dépenses d’énergie. Rappelons aussi que les premières négociations avec la SCI Orion et les premiers contacts avec Gironde Habitat ont été lancés voici plusieurs années.